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Einstandspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft im Streit um Selbstbehalt

Der jahrelange Streit um die Aufteilung des Selbstbehalts für Schäden, die nur ein einzelnes Sondereigentum betreffen, wurde vor Kurzem durch ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) beendet. In dem Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21 hat der BGH die Einstandspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft für solche Schäden am Sondereigentum bejaht und somit für Klarheit gesorgt.

Im zugrunde liegenden Fall ging es um einen Gebäudekomplex in Köln mit mehreren kleineren Wohnungen und einer größeren Gewerbefläche, die einer klagenden Eigentümerin gehörte. In der Wohnung eines anderen Sondereigentümers kam es aufgrund alter und mangelhafter Rohrleitungen immer wieder zu Wasserschäden. Der vereinbarte Selbstbehalt betrug zuletzt 7.500 Euro pro Schadensfall, was dazu führte, dass die Versicherung nur noch 25% der Schäden erstattete. Der klagende Eigentümer forderte von der Wohnungseigentümergemeinschaft den Beschluss, dass er nicht mehr an dem Selbstbehalt beteiligt wird, da die Mängel in den Leitungen jeweils hinter den Absperreinrichtungen in den jeweiligen Wohnungseinheiten auftraten. Der BGH wies diese Forderung ab und entschied zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Der BGH stellte fest, dass ein vereinbarter Selbstbehalt wie die Versicherungsprämie nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssel unter den Eigentümern aufgeteilt werden muss, unabhängig davon, ob der Schaden am Gemeinschaftseigentum oder am Sondereigentum entsteht. Mit dem Selbstbehalt wurde bewusst eine Unterversicherung vereinbart, um eine herabgesetzte Prämie zu zahlen. Obwohl es auf den ersten Blick unfair erscheinen mag, dass ein Eigentümer für Schäden an fremdem Eigentum mitzahlen muss, entspricht diese Kostenverteilung dem wohnungseigentumsrechtlichen Solidaritätsprinzip unter Wohnungseigentümern.

Es gibt jedoch Ausnahmen von dieser Regelung. In der Gemeinschaftsordnung oder der Teilungserklärung können spezielle Regelungen zum Umgang mit Schadenseinbehalten getroffen werden. Wenn verschiedene Teile eines in Wohnungseigentum aufgeteilten Gebäudes technisch getrennt sind oder es bauliche Besonderheiten gibt, können die Kosten nur in der betroffenen Untergemeinschaft verteilt werden. Außerdem kann die Wohnungseigentümergemeinschaft durch einen Beschluss einen gesonderten Verteilungsschlüssel für den Selbstbehalt festlegen, sofern dies nicht unbillig gegenüber anderen Eigentümern erscheint.

Die Änderung der Versicherungspolice ist meist keine realistische Lösung, da in der Regel einheitliche Versicherungsverträge für das gesamte Gebäude abgeschlossen werden. Falls ein Schaden durch einen Wohnungseigentümer selbst verursacht wurde, könnte die Versicherung Regressansprüche prüfen.

Als Rat für Wohnungseigentümer und Verwalter empfiehlt es sich, bei wiederholt auftretenden altersbedingten Schäden im Gemeinschaftseigentum eine Sanierung zu beschließen, um auch die Versicherungskosten zu senken. Wenn dies nicht gewünscht ist, sollte an der Verteilung des Selbstbehalts festgehalten werden, wie es im Einklang mit der BGH-Entscheidung steht. Es kann auch sinnvoll sein, eine Aufteilung des Selbstbehalts auszuschließen, wenn ein Eigentümer sich weigert, sein Sondereigentum zu sanieren und dadurch Schäden an Gemeinschafts- oder fremdem Sondereigentum entstehen.

Kommentar:

Das Urteil des BGH schafft Klarheit in einer langjährigen Streitfrage bezüglich der Aufteilung des Selbstbehalts für Schäden am Sondereigentum. Indem der BGH die Einstandspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft bejaht, setzt er das Solidaritätsprinzip unter Wohnungseigentümern um. Obwohl es zunächst unfair erscheinen mag, dass ein Eigentümer für Schäden an fremdem Eigentum mitzahlen muss, ist diese Kostenverteilung gerechtfertigt, da durch den vereinbarten Selbstbehalt eine Unterversicherung und eine entsprechend herabgesetzte Prämie erreicht werden.

Es ist wichtig zu beachten, dass es Ausnahmen von dieser Regelung geben kann, die sich aus der Gemeinschaftsordnung oder der Teilungserklärung ergeben. In bestimmten Fällen können die Kosten nur in der betroffenen Untergemeinschaft verteilt werden oder es können spezielle Regelungen zum Umgang mit Schadenseinbehalten getroffen werden. Es besteht auch die Möglichkeit, durch einen Beschluss einen gesonderten Verteilungsschlüssel für den Selbstbehalt festzulegen, solange dies nicht unbillig gegenüber anderen Eigentümern erscheint.

Es ist ratsam, bei wiederholt auftretenden Schäden im Gemeinschaftseigentum eine Sanierung zu erwägen, um die Versicherungskosten zu senken. Wenn dies nicht gewünscht ist, sollte an der Verteilung des Selbstbehalts festgehalten werden. Es könnte auch sinnvoll sein, eine Aufteilung des Selbstbehalts auszuschließen, wenn ein Eigentümer sich weigert, sein Sondereigentum zu sanieren und dadurch Schäden entstehen.

Insgesamt trägt das Urteil zur Rechtssicherheit bei und ermöglicht es Wohnungseigentümergemeinschaften, den Selbstbehalt fair und im Einklang mit den wohnungseigentumsrechtlichen Grundsätzen zu verteilen.

Engin Günder

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