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Sehr geehrte Ärzte,
hier ist der vollständige Text für Sie:
Steuern & Recht
Der Bundesgerichtshof hat sich am 19.12.2012 in einer
Entscheidung mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen angenommen
werden kann, dass Vermieter und Mieter stillschweigend die bei
Vertragsabschluss gegebene geringe Belastung durch Verkehrslärm als
vertragsgemäßen Zustand der Wohnung vereinbart haben, mit der Folge, dass die
Miete bei einer Zunahme des Verkehrslärms gemindert sein kann.
Die Beklagten sind seit dem Jahr 2004 Mieter einer Wohnung der Klägerin in der
Schlossallee in Berlin. Von Juni 2009 bis November 2010 wurde der stadteinwärts
fahrende Verkehr über die Schlossallee umgeleitet, weil auf der gesamten Länge
der Pasewalker Straße, über welche der Verkehr bis dahin gelaufen war,
umfangreiche Straßenbauarbeiten durchgeführt wurden. Die Beklagten minderten
wegen der hierdurch gestiegenen Lärmbelastung die Miete ab Oktober 2009.
Die Klägerin hat die Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete für den Zeitraum
von Oktober 2009 bis November 2010 in Höhe von insgesamt 1.386,19 Euro nebst
Zinsen in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf
die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil
abgeändert und - unter Klageabweisung im Übrigen - die Verurteilung der
Beklagten auf Zahlung von 553,22 Euro nebst Zinsen ermäßigt. Die vom
Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte Erfolg.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des
Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass es für die Annahme einer
stillschweigend geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung nicht ausreicht, dass
der Mieter bei Vertragsabschluss die verhältnismäßig geringe Belastung durch
Verkehrslärm als vorteilhaft wahrnimmt und er sich (möglicherweise) auch
deswegen zur Anmietung der Wohnung entscheidet. Erforderlich ist vielmehr, dass
der Vermieter erkennt oder erkennen musste, dass der Mieter die vorhandene
geringe Lärmbelastung als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen
Zustand der Wohnung ansieht, und dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form
zustimmend reagiert.
Aus den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen ergaben sich keine
Anhaltspunkte für eine derartige Beschaffenheitsvereinbarung. Für die
Bestimmung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung ist im Streitfall daher die
Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des Nutzungszwecks und des
Grundsatzes von Treu und Glauben maßgebend. Danach stellt sich die
vorübergehende Erhöhung der Lärmbelastung nicht als ein zur Minderung
berechtigender Mangel der Wohnung dar. Denn die von den Beklagten vorgetragenen
Lärmwerte stellen nach den Feststellungen der Vorinstanzen nach den im Berliner
Mietspiegel 2009 ausgewiesenen Werten keine hohe Belastung dar. Aus diesem
Grund haben die Beklagten die (erhöhte) Lärmbelastung redlicherweise
hinzunehmen.
Für die Annahme des Berufungsgerichts, die vereinbarte Miete sei ab dem siebten
Monat nach Eintreten der erhöhten Lärmbelastung gemindert, ist ein sachlicher
Grund nicht erkennbar. Denn eine vorübergehende erhöhte Lärmbelastung stellt
unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich - wie hier
- innerhalb der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur
Minderung berechtigenden Mangel nach § 536* BGB dar.
Der Bundesgerichtshof hat deshalb das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben
und die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts
zurückgewiesen.
*§ 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln |
BGH, Urteil VIII ZR 152/12 vom 19.12.2012
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