Maßnahmen in der Gemeinschaft: Instandhaltung ist nicht gleich Herstellung
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird im Rahmen der jährlichen Eigentümerversammlung über die erforderlichen Maßnahmen beschlossen: Reparatur des Daches, Anstrich im Treppenhaus, Neuanlage von Gartenflächen und Vieles mehr. Die erste maßgebliche Unterscheidung erfasst dabei die Arbeiten, über die die Gemeinschaft beschließen muss. Es sind die Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, die gewährleisten, dass die Anlage in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten bleibt. Es besteht aber grundsätzlich auch die Möglichkeit, darüber hinaus Maßnahmen zu beschließen, wie Modernisierungsmaßnahmen. Zu denken ist an den Einbau eines Fahrstuhls. Je nach Art der Maßnahme richten sich dann die erforderlichen Mehrheiten für einen Beschluss und für die Frage, welcher Kostenschlüssel zugrunde zu legen ist, welcher Eigentümer also wie viel zahlen muss.
Anlässlich dieser Problematik informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Landgerichts Köln vom 22. Dezember 2016 (Az. 29 S 145/16).
Hier ging es um die Kosten, die durch die Auftragsvergabe zur Erstellung einer Feuerwehrzufahrt entstanden waren. Der Verwalter ließ beschließen, dass diese Kosten gemäß der Teilungserklärung dergestalt umgelegt werden, dass nur einzelne Eigentümer zahlen mussten. Hierin war nämlich geregelt, dass die Unterhaltung, Instandhaltung und Instandsetzung auf einzelne Instandhaltungskreise verteilt werden soll und nur die dann betroffenen Eigentümer auch diese Kosten tragen müssen. Damit war einer der zahlungspflichtigen Eigentümer nicht einverstanden und erhob Anfechtungsklage gegen diesen Beschluss.
Zu Recht, so die Richter. Entscheidungserheblich war - wie eingangs geschildert - die richtige Einordnung der Maßnahme, die nicht immer auf den ersten Blick ersichtlich ist. In dem zu entscheidenden Fall handelte es sich nämlich gar nicht um die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, sondern vielmehr um die erstmalige ordnungsgemäße Herstellung von Gemeinschaftseigentum. Nur, wenn das Gemeinschaftseigentum schon einmal vollständig hergestellt und im besten Fall abgenommen wurde, können die dann folgenden Maßnahmen auch Instandhaltungsarbeiten sein. Dies war hier aber gerade nicht der Fall, worauf der Kläger richtig hinwies. Daraus ergab sich, dass ein anderer Kostenumlageschlüssel für diese Herstellungskosten der Auffahrt zugrunde zu legen war. Richtig war eine Umlage auf alle Eigentümer nach deren Miteigentumsanteilen.
Die richtige Einordnung der beschlossenen Arbeiten in der Gemeinschaft ist also auch für die Frage, wer welche Kosten zu tragen hat, von entscheidender Bedeutung.
Deutscher Anwaltverein, Urteil 29 S 145/16 des LG Köln vom 22.12.2016
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