Modernisierung - was der Mieter dulden muss

Der Klimaschutz ist ein wichtiges Ziel. Da die Einsparung von Energie oder die Umrüstung auf umweltfreundliche Energie in der Regel mit Kosten verbunden ist, stellt sich die Frage, auf welche Schultern diese Kosten verteilt werden sollten: Mieter oder Vermieter?

Zu dieser Problematik verweist die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) auf eine Entscheidung des Amtsgerichts Wedding vom 5. Oktober 2016 (Az. 18 C 152/16).

Hier hatte der Mieter die Durchführung von Modernisierungsarbeiten verweigert. Der Vermieter wollte den in der Wohnung befindlichen Kachelofen gegen einen zentralen Brennwertkessel austauschen. Hiermit war der Mieter nicht einverstanden. Er meinte, die erforderliche Modernisierungsankündigung sei fehlerhaft gewesen. Er verweigerte daher die angekündigten Maßnahmen. Der Vermieter kündigte daraufhin den Mietvertrag und forderte den Mieter auf, auszuziehen. Über diese Räumung hatte das Amtsgericht zu entscheiden und gab dem Mieter Recht.

Ein Anlass bestehe weder für eine fristlose noch für eine fristgemäße Kündigung. Zwar war die erfolgte Ankündigung der Modernisierung nicht zu beanstanden. Erforderlich für eine Kündigung wäre aber eine Pflichtverletzung des Mieters. Grundsätzlich kann die Verweigerung der Duldung einer Modernisierungsmaßnahme eine solche Pflichtverletzung darstellen und somit eine Kündigung rechtfertigen. Es muss jedoch der konkrete Einzelfall geprüft werden, und es müssen die Interessen beider Seiten gegeneinander abgewogen werden. Hierbei kann maßgeblich sein, um welche Arbeiten es im Einzelnen geht, wie umfangreich und dringend sie sind, welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für den Vermieter hat und welche Schäden und Unannehmlichkeiten dem Vermieter durch einen verzögerten Zutritt entstehen.

Diese Abwägung erfolgte hier zugunsten des Mieters, denn zum einen hatte er für tatsächlich dringende Reparaturarbeiten an der Trinkwasserleitung den Zugang zur Wohnung gewährt, zum anderen spricht der bisherige Verlauf des Mietverhältnisses gegen eine Kündigung. In den 16 Jahren der Mietzeit gab es keinen Anlass zu Beanstandungen, insbesondere keine Mietrückstände noch sonstige Verstöße. Ebenso war die erhebliche Mietsteigerung bei Umlage der Modernisierungskosten zu beachten. Da auch weitere Mieter den Maßnahmen widersprochen hatten, musste der Vermieter ohnehin mit Verzögerungen rechnen. Schließlich war dem Gericht bekannt, dass die Umstellung der Heizungsanlage auch zunächst nur in Teilen erfolgen kann und noch fehlende Wohnungen nacheinander umgerüstet werden können. Der Vermieter konnte daher nicht kündigen, und die Klage auf Räumung hatte hier keinen Erfolg.

Zu beachten ist, dass es sich um eine auf den Einzelfall bezogene Entscheidung handelt. Die Abwägung hätte auch zu Lasten des Mieters ausgehen können, sodass hier eine verlässliche Voraussage, ob und wenn ja, welche Modernisierungsarbeiten ohne die Gefahr der Kündigung verweigert werden können, nicht erteilt werden kann.