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Steuer & Recht |

OLG Frankfurt weist Berufung gegen Haftungsausschluss im Wohnungskauf zurück

Gericht betont Wirksamkeit vertraglich vereinbarter Haftungsausschlüsse und klärt, dass Bezeichnung "Wohnung" keine automatische Garantie für baurechtliche Unbedenklichkeit darstellt

In einer heute veröffentlichten Entscheidung hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) die Berufung einer Käuferin gegen ein vorheriges Urteil des Landgerichts zurückgewiesen. Die Klägerin hatte von der Beklagten eine Wohnung im Frankfurter Nordend erworben und anschließend Ansprüche geltend gemacht, nachdem sie erfahren hatte, dass keine Baugenehmigung für das Objekt vorlag.

Das Landgericht hatte zuvor die Klage abgewiesen, und auch das OLG bestätigte diese Entscheidung. Zentraler Punkt der Urteilsbegründung ist die Wirksamkeit eines vereinbarten Haftungsausschlusses, der es der Klägerin unmöglich macht, den Kaufpreis aufgrund der fehlenden Baugenehmigung zurückzufordern.

Laut dem Hinweisbeschluss vom 19. Oktober 2023 in Verbindung mit dem Beschluss 6 U 210/22 vom 31. Oktober 2023 betonte das OLG, dass allein die Bezeichnung des Kaufgegenstands als "Wohnung" keine Beschaffenheitsgarantie des Verkäufers für die baurechtliche Unbedenklichkeit beinhaltet. Dies gelte insbesondere, wenn die Parteien einen Haftungsausschluss vereinbart haben.

Die Klägerin hatte die Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums gefordert, nachdem sie von der fehlenden Baugenehmigung erfahren hatte. Das OLG stellte jedoch fest, dass die Parteien zulässig einen Haftungsausschluss vereinbart hatten und die Klägerin somit freiwillig auf ihre Gewährleistungsrechte verzichtet hatte.

Der Beklagte argumentierte, 14 Jahre lang selbst in der Wohnung gewohnt zu haben, ohne von der fehlenden Baugenehmigung Kenntnis zu haben. Das OLG betonte, dass der Klägerin der Nachweis für ein arglistiges Verhalten des Beklagten nicht gelungen sei. Auch habe der Beklagte keinen vorbehaltlosen Haftungswillen für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernehmen wollen.

Die Entscheidung des OLG ist nicht rechtskräftig, und die Klägerin kann mit einer Nichtzulassungsbeschwerde die Zulassung der Revision begehren.

Kommentar:

Haftungsausschluss und fehlende Baugenehmigung: OLG Frankfurt stärkt Verkäuferposition

Die aktuelle Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (OLG) in Bezug auf den Wohnungskauf verdeutlicht die rechtlichen Konsequenzen, wenn Parteien einen Haftungsausschluss vereinbaren. In dem vorliegenden Fall hat das OLG die Berufung einer Käuferin zurückgewiesen, die nach dem Erwerb einer Wohnung feststellte, dass keine Baugenehmigung vorlag.

Die zentrale Begründung des OLG liegt in der Wirksamkeit des vereinbarten Haftungsausschlusses. Insbesondere betont das Gericht, dass die Bezeichnung des Kaufgegenstands als "Wohnung" allein keine Garantie des Verkäufers für die baurechtliche Unbedenklichkeit darstellt. Diese Klarstellung ist von großer Bedeutung, da sie verdeutlicht, dass eine umfassende Gewährleistung nicht automatisch in der Bezeichnung des Kaufobjekts liegt.

Die Klägerin, die auf die Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums geklagt hatte, wurde durch die Entscheidung des OLG benachteiligt. Die Parteien hatten wirksam einen Haftungsausschluss vereinbart, und die Klägerin hatte damit auf ihre Gewährleistungsrechte verzichtet.

Die Argumentation des Beklagten, 14 Jahre in der Wohnung gewohnt zu haben, ohne von der fehlenden Baugenehmigung zu wissen, und die fehlende Möglichkeit der Klägerin, arglistiges Verhalten nachzuweisen, haben das Gericht überzeugt. Die Entscheidung unterstreicht somit die Bedeutung von klaren vertraglichen Regelungen und verdeutlicht, dass ein Haftungsausschluss in bestimmten Fällen wirksam ist, selbst wenn es um wesentliche Mängel wie eine fehlende Baugenehmigung geht.

Es bleibt abzuwarten, ob die Klägerin mit einer Nichtzulassungsbeschwerde die Zulassung der Revision erreichen wird und ob höhere Instanzen möglicherweise zu einer anderen Einschätzung gelangen. In jedem Fall verdeutlicht der Fall die Notwendigkeit sorgfältiger Vertragsprüfung und rechtlicher Beratung bei Immobiliengeschäften, um unangenehme Überraschungen und langwierige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Von Engin Günder, Fachjournalist

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