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Analyse der Entwicklung von Immobilienfonds im Jahr 2022

Die Ratingagentur Scope Fund Analysis hat eine Studie zur Entwicklung von Immobilienfonds im Jahr 2022 veröffentlicht und die Ergebnisse sind nicht besonders ermutigend. Kein einziger Fonds erhielt eine bessere Bewertung als im Vorjahr, während fünf Fonds eine schlechtere Bewertung erhielten.

Insgesamt wurden 18 offene Immobilienfonds für Privatanleger und zwei Fonds für institutionelle Investoren mit einem Gesamtvolumen von über 113 Milliarden Euro analysiert. Das Rating spiegelt das Verhältnis von Rendite und Risiko der Fonds wider. Leider fällt das Fazit der Studie eher ernüchternd aus: Fünf Fonds erhielten eine schlechtere Bewertung als im Vorjahr, während die übrigen ihre Vorjahresbewertung beibehielten. Zwei Fonds wurden erstmals bewertet.

Laut Scope wurden die Downgrades sowohl durch gestiegene Risikoparameter als auch durch schwächere Renditeentwicklungen verursacht. Die durchschnittliche 1-Jahres-Rendite der offenen Immobilienfonds lag 2022 bei 2,5%, wobei die Spannweite zwischen 1,5% und 4,9% lag. Gewerbeimmobilienfonds verzeichneten durchschnittlich eine Renditesteigerung von 2,4%, während reine Wohnimmobilienfonds eine Rendite von 3,1% erzielten. Die Prognose für die Durchschnittsrendite im Jahr 2023 liegt laut Scope bei etwa 2,5%.

Geändertes Marktumfeld

Scope führt in seiner Mitteilung zur Studie auch die deutlich gestiegenen Zinsen als Grund für die Veränderungen im Marktumfeld der offenen Immobilienfonds seit Februar 2022 an. In den letzten Jahren hätten Immobilienwertsteigerungen maßgeblich zur Rendite der Fonds beigetragen, was sich jedoch im Jahr 2023 nicht in demselben Maße fortsetzen werde. Der Umfang der rückläufigen Immobilienbewertungen und deren Auswirkungen auf die Performance lassen sich derzeit noch nicht genau beziffern. Die Transaktionen auf dem Gewerbeimmobilienmarkt seien nahezu zum Stillstand gekommen, was dazu führt, dass die Preisfindung noch nicht abgeschlossen ist und mögliche Entwicklungen entsprechend nicht in den Bewertungen berücksichtigt werden konnten.

Umfrage: Getrübte Stimmung bei den Anbietern

Scope führte auch eine Umfrage unter 27 Unternehmen mit einem Immobilienvermögen von insgesamt rund 440 Milliarden Euro durch. Die Stimmung ist aufgrund des Markteinbruchs und des fehlenden Transaktionsvolumens eher verhalten. Etwa 40% der befragten Anbieter bewerten ihre Lage als gut, während 47% sie als neutral einschätzen. 14% der Teilnehmer beurteilen ihre Lage für dieses Jahr dagegen als unbefriedigend oder schlecht. Im Vergleich zum Vorjahr bewerteten noch 86% ihre Lage als gut, während kein Anbieter die Situation als unbefriedigend oder schlecht ansah.

Nur ein Unternehmen plant die Einführung eines neuen Immobilienpublikumsfonds. Allerdings planen zwei Drittel der Befragten neue Produkte im institutionellen Bereich.

Deutlich geringere Zuflüsse

Die Zuflüsse in offene Immobilienfonds sind im Jahr 2022 im Vergleich zu den Vorjahren deutlich zurückgegangen. Insgesamt konnten die Fonds netto 4,2 Milliarden Euro einnehmen, im Vergleich zu 5,2 Milliarden Euro im Jahr 2021. Scope erwartet auch für das Jahr 2023 weiterhin rückläufige Mittelzuflüsse, prognostiziert aber insgesamt immer noch ein positives oder zumindest ausgeglichenes Nettomittelaufkommen für alle Fonds. Einige Produkte werden jedoch Abflüsse verkraften müssen.

Positiv ist anzumerken, dass die Regelungen des Gesetzgebers, die vor zehn Jahren eingeführt wurden, um offene Immobilienfonds stabiler zu machen - wie die Reduzierung der Fremdkapitalgrenzen sowie Mindesthalte- und Kündigungsfristen - aktuell zur Stabilität beitragen. Die deutschen Regelungen dienen nun als Vorbild für eine europäische Regulierung.

Anbieter verfügen über Puffer

Zudem haben viele Anbieter Puffer in Form von Liquidität. Die offenen Immobilienfonds hatten Ende 2022 liquide Mittel in Höhe von rund 17 Milliarden Euro. Gemessen am Nettovermögen der Fonds entspricht dies einer Liquiditätsquote von 14,0%. Laut Scope liegt diese Quote aktuell bei 14,5%. Möglicherweise werden die Anbieter diese Liquidität nutzen, um Kredite zurückzuzahlen und dadurch die Risiken von Zinsänderungen abzumildern. Ende 2022 lag die durchschnittliche Fremdkapitalquote bei 15,7%. Bis Ende April 2023 ist sie auf 15,3% gesunken, wodurch die Fonds derzeit im Durchschnitt deutlich unter dem zulässigen Maximalwert von 30% liegen. Scope betrachtet dies als konservativ und es bietet Spielraum für weitere Finanzierungen, falls zusätzliche Liquidität benötigt wird.

Roberta Günder

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